Решение российского правительства покупать одну квартиру сразу по двум ипотекам, частично по льготной, частично — по рыночной, поддержит строительную отрасль, но не нуждающихся в улучшении жилья россиян. Переплата за коммерческую часть кредита составит десятки тысяч рублей в месяц, так что в итоге за одну квартиру человек отдаст денег как за три-четыре, а то и больше. К такому выводу пришли эксперты «МК», проанализировавшие новую жилищную программу.
Фото: Наталья Мущинкина
2 мая вице-премьер правительства Российской Федерации Марат Хуснуллин сообщил в интервью ТАСС, что отныне россияне могут покупать квартиры с участием льготной ипотеки даже за 15 миллионов рублей в провинции и за 30 миллионов в московском и ленинградском регионах. Однако льготная ипотечная ставка по-прежнему будет распространяться лишь на 6 и 12 миллионов рублей соответственно. Кредит на остальную стоимость придется брать по коммерческим расценкам.
Собственно, подобная схема действовала и прежде. Часть заемщиков впрягались в льготную ипотеку, а остаток суммы «добирали» потребительскими кредитами. Другое дело, что эти самые кредиты выдавались и выдаются на еще более драконовских условиях, чем жилищные: по ставкам от 20% годовых и на срок в лучшем случае до семи лет.
Казалось бы, новая программа, когда взять коммерческий кредит можно под 14-15%, гораздо выгоднее. Но это только на первый взгляд.
— Какие бы суммы по льготной ипотеке не определяло государство, рынок не стоит на месте — цены на квартиры постоянно растут, — говорит директор Департамента недвижимости компании «Цифровые СНТ» Федор Мезенцев. — И именно ипотека подстегивает рост цен на квартиры. Поэтому налицо очередная предпосылка для дальнейшего роста стоимости недвижимости.
Очень важный момент — возможное завышение банками ставок по коммерческой части ипотеки, продолжает Федор Мезенцев.
— Покупая квартиру под высокий рыночный процент, человек переплачивает за нее даже не в три раза, как при льготной ипотеке а в восемь, -комментирует эксперт. — Такого быть не должно. Государство должно установить на «рыночную часть» ипотечного кредита строгий лимит — например, 13%. Иначе этой программой смогут воспользоваться в буквальном смысле единицы россиян.
Чтобы нивелировать скачок роста цен на жилье, правительство, по-хорошему, должно было бы расширить ипотеку на вторичное жилье, продолжает Мезенцев: «Иначе можно говорить лишь о поддержке исключительно застройщиков, которые продают новые квадратные метры. Не все готовы взять большой кредит на новостройку. Многие были бы рады для улучшения жилищных условий купить жилье на вторичном рынке или в доме за городом — цены там и там сопоставимы».
Если распространить государственную поддержку и на эти сегменты, цены на недвижимость будут стабильны, а ипотека станет реальным двигателем жилищного строительства, а не фактором роста цен на недвижимость, уверен специалист.
— Правительство должно не только субсидировать новостройки в крупных городах, но и помогать малым городам, — говорит Мезенцев. — Хватит давать деньги Москве, Санкт-Петербургу и Екатеринбургу — это ошибка. Мы продолжаем укрупнять агломерации, создавая тем самым серьезные проблемы с рабочими местами и транспортной ситуацией (растут пробки на дорогах, теснота в общественном транспорте) и так далее. Перетягивая платежеспособных и трудоспособных россиян в большие города, мы только усугубляем ситуацию в частном секторе и на сельских территориях.
Такое нововведение будет популярно на 99% у людей, которые хотят купить новостройку в инвестиционных целях, говорит генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков. Обычным россиянам «для жизни» не нужны новостройки — им нужна «вторичка». 70-80% альтернативных сделок приходятся на вторичный рынок.
— Россиян, которые готовы купить квартиру, сейчас совсем немного, — констатирует Барсуков. — Поэтому государство придумывает все новые меры поддержки, чтобы создать хоть какой-то спрос на новостройки. Для чего во всем мире субсидируются подобные программы? Не для того, что представители некой отрасли получали сверхприбыли, а чтобы держать их на плаву, чтобы компании не закрывались. У нас же главное — чтобы застройщики благодаря мало-мальскому спросу могли держать цены на квартиры.
— Кстати, о ценах. Константин, не проще ли снизить цены на жилье, нежели придумывать разного рода субсидированные, льготные кредиты?
— В том-то и дело, что это невыгодно застройщикам. Как только цены начнут снижаться, начнет падать и объем продаж. Ведь как думают покупатели: ага, цены стали снижаться, подожду-ка я с приобретением жилья — наверняка квадратный метр станет еще дешевлею Поэтому застройщики готовы устраивать акции, давать мнимые скидки — в виде, например, субсидированной ипотеки, но не будут снижать цены до последнего. Я не исключаю, что россиянам предложат программу, когда можно будет купить квартиру на вторичном рынке по льготной ставке, но с условием, что взамен продавец «вторички» будет обязан купить жилье в новостройке. Схема сложная, но и она имеет место быть…
Справка «МК» Давайте подсчитаем, во сколько на новых условиях выльется покупка квартиры в Москве за 20 миллионов рублей.
Вычитаем первоначальный взнос 3 миллиона (15% от стоимости квартиры). Из оставшихся денег 12 миллионов приходятся на льготную ипотеку, 5 миллионов — на коммерческую.
— После снижения 29 апреля ключевой ставки до 14% банки, скорее всего, снизят и проценты по рыночным жилищным кредитам с нынешних 20% до 14-15%. Будут разные предложения — и выше ключевой ставки, и ниже, — говорит Константин Барсуков.
Возьмем для расчета ключевую ставку — 14%. Средний срок кредита в России — 264 месяца (22 года).
Если предположить, что на эту часть кредита распространялась бы льготная ставка 8,5% (ряд банков уже готовы давать ставку немного ниже 9%), каждый месяц нужно было бы доплачивать 41,8 тысячи рублей в месяц. За весь срок кредитования переплата вышла бы немногим больше 6 миллионов рублей.
Если же применить ставку 14%, которую нам и предлагают, получается уже не 41,8 тыс., а 61,2 тыс. руб. — больше почти на 20 тысяч рублей в месяц. Итоговая переплата по процентам за «рыночную» часть ипотеки — 11,2 миллиона рублей.
Выплаты по основной, льготной части ипотеки на 12 миллионов рублей составят 104,5 тыс. руб. в месяц, общая переплата — 15,6 миллиона рублей.
Подводим итог. За квартиру стоимостью 20 миллионов рублей в течение 22 лет придется заплатить без малого 50 миллионов рублей. И это еще с очень скромной «коммерческой» частью в 5 миллионов рублей. Если же «коммерческая» часть составляет, например, 10 миллионов рублей, переплата только за нее обойдется в два раза больше — свыше 30 миллионов рублей.