В 2022 году рынок офисной недвижимости столкнулся со стабильным снижением спроса на объекты независимо от их класса. Спрос на аренду офиса класса А и В снизился до 50% относительно допандемийного периода, на офисы класса С — до 30%.
Первый локдаун, связанный с COVID 19, сильно отразился на рынке офисной недвижимости. В марте-апреле 2020 года спрос на офисные пространства в столице упал до 30-35%.
После снятия ковидных ограничений в течение 2021 года зафиксировано несколько всплесков спроса на офисную недвижимость. Конец 2021 года ознаменовался его небывалым подъемом на офисные помещения. Аналитики отмечают, что подобного интереса к офисной недвижимости не наблюдалось последние восемь лет. Спрос вырос до 80-90% относительно доковидных показателей с последующим снижением до 60%. Максимальный интерес компании проявили к качественным БЦ класса А www.airportcity.spb.ru и В. При этом класс «С» показал отставание.
В 2022 году рынок офисной недвижимости столкнулся со стабильным снижением спроса на объекты независимо от их класса. Спрос на аренду офиса класса А и В снизился до 50% относительно допандемийного периода, на офисы класса С — до 30%.
Падение спроса в начале 2022 года напоминает аналогичную ситуацию в 2020 году. Однако причины, вызвавшие этот процесс, различны. В условиях локдауна трудно было технически знакомить клиентов с объектами и совершать сделки. Новое падение интереса к заключению договоров аренды офисов в БЦ и купли-продажи помещений связаны с экономической нестабильностью. Обе стороны подобных сделок заняли выжидающую позицию.
В начале 2022 года на офисном рынке появились новые качественные помещения. В связи с этим значительно возросла цена аренды офисов класса А. В апреле она достигла величины 43,5 тыс. руб./кв. м/год. Этот показатель для класса В также вырос до 22 тыс. руб./кв. м/год. Цена аренды помещений класса С упала и составила 14 тыс. руб./кв. м/год.
Сегодня компании стараются уменьшить свои расходы на аренду и сократить занимаемое пространство. По согласованию с арендодателями они самостоятельно сдают свои излишки площади в субаренду. В Москве предложение площадей на субаренду достигло 150 тыс. кв. м., что превысило данный показатель во время локдауна. Значительная часть подобных помещений, 40-45 тыс. кв. м., сосредоточена в основных деловых районах; подавляющая доля — в дорогостоящих БЦ класса А. Аналитики прогнозируют дальнейший рост предложений по субаренде.
Субаренда является оптимальным решением наличия предложений на рынке в связи с опасением инвесторов вкладывать средства в строительство новых объектов. Трудности строительной отрасли привели к высокой стоимости возведения новых зданий и частому срыву сроков их ввода.
Рост стоимости продажи новых объектов превысил рост арендной стоимости. Одна из причин — значительное подорожание строительных материалов. Цена продажи выросла для офисов всех классов. Она достигла величин: 414 тыс. руб./кв. м для класса А, 209 тыс. руб./кв. м для класса В и 145,5 тыс. руб./кв. м для класса С.
Число сделок по аренде офисов всегда больше количества сделок по продаже помещений. Сегодня договоры по аренде имеют достаточно гибкие условия, что важно в условиях неопределенности.
В настоящее время в стадии строительства находятся бизнес-центры класса А объемом 230-340 тыс. кв. м. В конце первого квартала 2022 года многие зарубежные компании заговорили об уходе из России на фоне наложенных санкций. Эти компании занимали площади до 500-600 тыс. кв. м.
Аналитики офисной недвижимости рассматривают два варианта развития событий. Осуществится ввод половины возводимых сейчас офисов, и половина иностранных компаний сохранит свои площади. В этом случае рынок вакансий офисов класса А составит 14-17%.
Реализуется ввод половины строящихся помещений, а иностранные компании полностью покинут Россию и продадут занимаемые офисы. Рынок вакансий класса А достигнет 21-22%.
Стабилизировать рынок офисной недвижимости поможет перераспределение площадей, освобождаемых уходящими компаниями. Ожидается, что основными игроками станут отечественные IT компании и госструктуры. Также значительный вклад может внести расширение российских компаний при приобретении и объединении иностранных предприятий. Таким образом, к концу 2022 года возможно смягчение последствий кризиса и рост рынка аренды офисов.